这几天，房子大降价、打五折的新闻满天飞。

(相关资料图)

如此氛围下，不少青岛买房者摩拳擦掌，准备迎来大降价的房子；也有已经买房的心惊胆战，害怕买得期房未交房即降价。

像黄岛维多利亚湾成交的这套单价5800的房子就很是惊人；

最近我遇到最多的咨询就是：青岛是否会迎来整体的大降价？楼市危机能否到青岛？

下面请听我详细分析。

01 终于允许降价

在以前，新房是被限制降价的，一般最多只能降到备案价的15-20%，不能再低了，不然就是扰乱市场秩序，是会被谈话的。

也正是因为这个政策，我们以往看到的新房价格只涨不跌，即使卖不出去也不会降价。

可以前坚持不降价还能支撑下去，因为熊市一两年就会迎来下一个暴涨的牛市。

如今则不同了，2018年之后熊市了五年时间，这么僵持下去也不是个事，很多大房企都有点被拖垮了。

对于房企来说，现金流是生命，远比降房价要重要。即使赔钱卖房，他们也愿意。毕竟与保存生命相比，打折腿的降价只是小意思。

既然房企有降价促销的意愿，楼市的大环境也不支持涨价了，那么半官方的允许降价终于来了：

8月20日允许房企降价促销，8月23日珠海某楼盘就贯彻执行了下去，可见房企们真的等不及了。

珠海的这个降价其实比较含蓄，每个季度可以调整一次备案价，每次售价不能低于备案价的85%；换言之，你只要把备案价调整的够低，那就降价的符合规则了。

因此，虽然这个盘最初的备案价是2.8万，但现在“打五折”卖1.4-1.5万是符合规定的。这在以前是不可能实现的，不可能被允许的，如今都成了现实。

因为这几个消息，很多人担心青岛也会大降价。其实，我们要辩证地看待问题，珠海这个楼盘的“打五折”，有其自身的主观原因，也有所在区域的客观原因，和青岛还不一样。

02 珠海为什么会大降价

作为珠三角大湾区的重要城市，珠海并不像青岛从2018年就开始大降价。

珠海房价过去一直比较坚挺，但坚挺到去年也坚挺不下去了，尤其是本次“打五折”楼盘所在的金湾。

珠海面积不大，但房价梯次分布很清晰，金湾的房价在所有区中排倒数第三，大概相当于青岛的胶州、胶南、即墨，也就是属于远郊区。

即使是珠海的远郊区，金湾房价仍是坚持到2022年9月才开始下降：

在此之前，金湾房价一直缓慢上涨，而且涨幅还不小。

金湾的这一轮大降价，有两个因素必不可少，一是连续多年的房价上涨，二是成交下降、库存增多。

现在金湾的库存达到74.79万平方米，是珠海排名第二的区，而且从2022年开始成交量大幅下滑：

但2018年到2021年青岛房价下降、成交量下降的时候，金湾成交量反而是快速增加的。

说到这里已经很明显了，珠海的楼市行情跟青岛完全就不一样，珠海的大降价不一定会在青岛重演。

03 青岛会大降价吗

有一个常识需要提前说明，和青岛11293平方公里土地、1034.21万常住人口不同，珠海只有1725平方公里面积、247.72万常住人口，大约就相当于青岛西海岸新区的体量。

珠海2022年的GDP为4045.45亿，西海岸新区是4691.85亿；另外西海岸新区的面积是2128平方公里，人口190.36万，都和珠海在伯仲之间。

说到这里，我们再和珠海比一比新房库存：

上图中黄岛+胶南就是西海岸新区的库存量，是363万平方米，与珠海市的345万平方米差不多。

因此，仅从库存上来说，青岛的这些郊区、远郊区也有大降价的基础。

但从房价方面来说，则不同。

珠海是从2022年下半年开始降价的，青岛则是从2018年下半年，整整晚了4年：

珠海是刚从牛市中走出来，青岛则是熊了5年，房价已经下跌了很多，不少郊区甚至已经把首付给跌没了，单价万元以下的房子比比皆是。

综上，在两个必然因素中，青岛虽然库存高企，但在走势上已经大降过价，目前尚不足以支撑再次大降价。

但不大降价，不代表不会小幅度的降价。

我在《今年的金九银十，青岛楼市没戏了！》一文中说过，现在成交凄惨，金九银十铁定是没戏了。

而开发商们又对金九银十寄予厚望，目前初步统计打算在9月、10月加推或纯新盘上市的就有37盘。

肉多狼少，就会降价促销，预计今年的金九银十青岛各楼盘的优惠力度会不小。

但金九银十后，经过大战失败的“洗礼”，和对全年业绩的“展望”，后面的11月、12月或许优惠力度更大。

因此，青岛虽然不会像珠海那样“打五折”式的大降价，但优惠促销力度依然不会小。对于买房者来说，你要是着急买房，可以等年底看看；要是不着急，那就可以继续观望。

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